Ausgangslage

Fortschritte bei der Modernisierung von Bestandswohngebäuden erfordern in zunehmendem Maße differenziertere Methoden zur adäquaten Erfassung der baulichen Beschaffenheit von Mietwohnungen in Mietspiegeln. Insbesondere die Problematik der fehlenden Abbildung der energetischen Qualität ist in den letzten Jahren von einer Mehrheit der mietspiegelerstellenden Kommunen erkannt worden.

Die methodisch valide und nachvollziehbare Feststellung der Preisunterschiede, die aus Differenzen in der energetischen Qualität von Gebäuden bzw. Wohnungen entstehen, ist jedoch erhebungsmethodisch und durchführungspraktisch nicht einfach zu bewerkstelligen. Dies kann im Einzelfall dazu führen, dass festgestellte Preisunterschiede für einzelne Maßnahmen nicht der tatsächlichen Marktbewertung entsprechen. Um sicherzustellen, dass die festgestellten Ergebnisse des Mietspiegels auch hinsichtlich der energetischen Differenzierung verlässlich und marktkonform sind, muss der gewählte Methodenansatz zur Feststellung der energetischen Qualität valide und objektiv sein. Methodische Validität und Objektivität steht aber im Spannungsverhältnis zur Umsetzbarkeit und Finanzierbarkeit in der kommunalen Praxis. 

Ziele

Ziel des Projekts ist die kontinuierliche Weiterentwicklung praxisgerechter Standards der Erstellung energetischer Mietspiegel. Dafür sollen gemeinsam mit ausgewählten Modellkommunen unter Berücksichtigung der örtlichen Mietspiegeltraditionen, der Gemeindegröße und der beteiligten Akteure geeignete Methoden zur Erstellung energetisch differenzierter Mietspiegel erarbeitet werden. Bereits vorhandene kommunale Ansätze werden fachlich evaluiert und methodisch gemeinsam mit den örtlichen mietspiegelerstellenden Institutionen weiterentwickelt.

Vorbildliche kommunale Konzepte und Vorschläge zur Kosten- und Prozessoptimierung werden im Rahmen einer Publikation dokumentiert, um einer Verstetigung der Integration energetischer Merkmale in Mietspiegeln in der kommunalen Praxis Vorschub zu leisten.

Vorgehen

Das Forschungsprojekt verfolgt einen fallstudienbasierten Ansatz mit einem zweigerichteten Erkenntnisinteresse. Zum einen soll die Praxis der Mietspiegelerstellung im Rahmen einer Forschungsbegleitung evaluiert werden. Die Forschungsbegleitung nimmt dafür die Rolle eines teilnehmenden Beobachters ein, der die Entscheidungsfindungsprozesse sowie die Datenerhebung, -auswertung und -interpretation in der kommunalen Praxis untersucht. Zum anderen soll durch das Einbringen von wissenschaftlicher Expertise ein vertikaler Erkenntnistransfer des methodischen Stands der Wissenschaft in die kommunale Praxis ermöglicht werden.

Im ersten Schritt des Projektes werden geeignete Fallstudien ausgewählt. Die Auswahl der Fallstudiengemeinden (Modellkommunen) erfolgt unter der Prämisse einer breiten Abdeckung unterschiedlicher örtlicher Wohnungsmarktlagen und methodischer Zugänge. Damit soll die Identifikation spezifischer Probleme und die Übertragbarkeit von Lösungsansätzen erleichtert werden.
Im zweiten Schritt wird die Mietspiegelerstellung in den Modellkommunen prozessbegleitend untersucht. Das Erkenntnisinteresse des Projekts wird entlang folgender Forschungsleitfragen fokussiert:

• Wird die energetische Qualität hinreichend genau gemessen?
• Welche methodischen Möglichkeiten zur Erhebung des energetischen Zustandes gibt es, und welche Effizienz (Nutzen – Aufwand) weisen diese auf?
• Welche Modellansätze werden zur Analyse des Preiseinflusses der energetischen Qualität gewählt? Wie wird der Preiseinfluss im Mietspiegel ausgewiesen?
• Wie positionieren sich verschiedene Akteure bei der Entscheidung über die gewählte Methodik? Wie können sie zur verstärkten Mitarbeit gewonnen werden?
• Welche Effekte hat eine energetische Differenzierung in Mietspiegeln auf die lokale Mietentwicklung und auf die Investitionsbereitschaft im Gebäudebestand? Wie wird der energetisch differenzierte Mietspiegel an die Betroffenen kommuniziert und gerechtfertigt?

Je nach Ausgangslage werden methodische Weiterentwicklungsmöglichkeiten erarbeitet und geeignete Vorgehensweisen im gemeindlichen Konsens weiterentwickelt. Im weiteren Projektfortschritt werden die Erfahrungen im Rahmen eines Workshops unter den Modellkommunen ausgetauscht.

Kontakt

Martin Vaché
Tel.: 06151 – 2904-42
E-Mail: m.vache(at)iwu(dot)de

Bearbeitungszeitraum

2011-2013

Auftraggeber

Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

Partner

F+B Forschung und Beratung