Erstellung des qualifizierten Mietspiegels 2026 für die
Stadt Frankfurt am Main

Ausgangslage

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundene Wohnungen. Eine seiner zentralen Aufgaben ist die Herstellung von Rechtssicherheit, indem das Marktgeschehen durch die Veröffentlichung differenzierter Vergleichsmieten unter Zugrundlegung des Mietbegriffs des § 558 BGB transparent gemacht wird und die Form der Veröffentlichung eine leichte Anwendung der Preisübersicht erlaubt.

Der Mietspiegel hat als wohnungspolitisches Instrument in den vergangenen Jahren spürbar an Bedeutung gewonnen. Infolge gesetzlicher Änderungen im Rahmen der Mietspiegelreform 2021 und der seit Juli 2022 geltenden Mietspiegelverordnung wurden Vorgaben für die Mietspiegelerstellung konkretisiert sowie Auskunftspflichten im Kontext der Mietspiegelerhebungen eingeführt.

Ziel

Die Stadt Frankfurt am Main hat das Institut Wohnen und Umwelt (IWU) mit der Erstellung des qualifizierten Mietspiegels 2026 gemäß § 558d BGB beauftragt. Der aktuell geltende Mietspiegel wurde im Jahr 2022 ebenfalls vom IWU erarbeitet und auf Grundlage einer stichprobenbasierten Fortschreibung im Jahr 2024 angepasst. Die Gültigkeit dieser Fortschreibung als qualifizierter Mietspiegel endet am 31.05.2026. Der neue qualifizierte Mietspiegel soll für den Zeitraum vom 01.06.2026 bis zum 31.05.2028 gelten.

Vorgehen

Die Erstellung des Mietspiegels erfolgt mittels einer Befragung von Mieterinnen und Mietern, die per Kontakt- oder Telefoninterview durchgeführt wird, sowie einer nachgelagerten Befragung von Vermieterinnen und Vermietern. Anschließend werden die Daten auf Basis eines Regressionsmodells ausgewertet.

Die Datenerhebung erfolgt durch das IFAK Institut Markt- und Sozialforschung (Taunusstein), die Konzeption der Untersuchung und die Auswertung durch das IWU. Die Erstellung der Mietpreisübersicht wird intensiv von einer Kommission begleitet, an der sich neben dem Dezernenten für Planen und Wohnen Vertreter/-innen des Wohnungsamtes sowie der Mieter- und Vermieterverbände beteiligen.

Im Vergleich zur vorhergehenden vollständigen Mietspiegelerstellung für die Stadt Frankfurt durch das IWU im Jahr 2022, weist das aktuelle Konzept wesentliche methodische Weiterentwicklungen auf. Besonders hervorzuheben ist das neue Erhebungsdesign, das ein vorgeschaltetes Online-Screening der Mieterinnen und Mieter vorsieht. Dieses Verfahren ermöglicht eine gezielte Vorauswahl mietspiegelrelevanter Fälle, verringert die Zahl unnötiger Interviewanläufe und verbessert die Terminplanung für Vor-Ort-Erhebungen. Die vorab erhobenen Daten zur Mietspiegelrelevanz verkürzen zudem die Interviewdauer. Ergänzend wird eine telefonische Teilnahme am Screening bei technischen Problemen angeboten.

Ein weiterer zentraler Aspekt ist die Befragung der Vermieterinnen und Vermieter, die ebenfalls unter Bedingungen der neu etablierten Auskunftspflichten erfolgt. Die Kontaktdaten der Vermietenden werden frühzeitig über das Screening erhoben, wodurch eine zeitlich effizientere Ansprache und Datenverarbeitung möglich wird. Zugleich ist mit einem hohen Rücklauf zu rechnen, sodass sich die Auswertungsmöglichkeiten verbessern sollten.

Mit Blick auf die Lagebewertung erfüllt das Projekt die neue Mietspiegelverordnung, die eine stärkere datengestützte Ermittlung von Wohnlagen erfordert. Statt wie bisher auf Bodenrichtwerte zurückzugreifen, wird ein mehrstufiges Verfahren auf Basis einzelner Indikatoren eingesetzt, die von der Stadt Frankfurt zur Verfügung gestellt werden. Die Methodik ermöglicht eine flexible und empirisch fundierte Operationalisierung.

Darüber hinaus wird die Mietspiegelerhebung stärker für die Wohnungsmarktbeobachtung nutzbar gemacht: Für nicht-relevante Fälle sind freiwillige Zusatzfragen vorgesehen, etwa zu möbliertem Wohnraum oder zeitlich befristeten Mietverhältnissen. Dies trägt zu einem differenzierteren Bild des Mietwohnungsmarkts bei – auch jenseits des für den Mietspiegel maßgeblichen Anwendungsbereichs.

Bearbeitungszeitraum

04/2025 – 08/2026

Projektteam IWU

• Dr. Max-Christopher Krapp (PL), Dr. Holger Cischinsky, Nikolas Daub,
  Rupert Eisfeld, Tobias Loga, Galina Nuss, Hendrik Schäfer

Kontakt

Dr. Max-Christopher Krapp
06151 2904-71
m.krapp(at)iwu(dot)de

Auftraggeber

• Stadt Frankfurt am Main, Amt für Wohnungswesen