Flexibles Energiebewertungsschema für Mietspiegel

Entwicklung eines praxisgerechten Verfahrens zur merkmalsbasierten, flexiblen energetischen Bewertung von Wohngebäuden zur Anwendung in Mietspiegeln

Ausgangslage

Für die Beurteilung einer Wohnung in Bezug auf die bei typischer Nutzung entstehenden Heizkosten und die mit der Beheizung verbundenen Klima- und Umwelt-Belastungen sind aussagekräftige Informationen über den energetischen Zustand des Gebäudes notwendig. Fehlende Transparenz führt dazu, dass Vorteile energetisch hochwertiger Gebäude, nicht zuletzt die geringen Heizkosten, vermutlich unzureichend wahrgenommen und ökonomisch unterbewertet werden. Dies kann ein Hemmnis für die aus Klimaschutzsicht notwendige verstärkte Umsetzung energetischer Modernisierungen darstellen und darüber hinaus eine sachgerechte Preis- und Mietengestaltung auf dem Gebäude- und Wohnungsmarkt erschweren.

Im Mietwohnungsmarkt ist zwar eine Überprüfung des Einflusses der energetischen Beschaffenheit auf den Mietpreis im Rahmen der Erstellung von Mietspiegeln gesetzlich vorgeschrieben. Allerdings enthalten viele qualifizierte Mietspiegel nur rudimentäre Elemente einer energetischen Einordnung. Eine systematische Erfassung energierelevanter Merkmale und deren Aggregation in einer geeigneten Kenngröße findet innerhalb der häufig unter hohem Zeit- und Kostendruck zu erarbeitenden Mietspiegel meist nicht statt. So kann vermutet werden, dass Unterschiede hinsichtlich der energetischen Qualität bei der Festlegung der Miete anhand der mietrechtlich definierten ortsüblichen Vergleichsmiete – sei es bei Anpassungen der Miete in laufenden Verträgen oder sei es bei Wiedervermietungen in Gebieten mit Mietpreisbremse – in der Regel nicht adäquat berücksichtigt werden.

Ziele

Es wird ein einfaches, tabellenbasiertes Verfahren zur energetischen Bewertung von Wohngebäuden auf der Grundlage von leicht erfassbaren Gebäudemerkmalen, den "Energieprofil-Indikatoren", entwickelt. Das Verfahren zielt auf die Anwendung im Rahmen der Mietspiegelerstellung ab und soll dort eine adäquate Berücksichtigung der energetischen Beschaffenheit bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ermöglichen. Durch die sachgerechte Abbildung der Mietpreisdifferenzen zwischen Wohnungen in Gebäuden unterschiedlicher energetischer Qualität könnten sich für Vermieter neben der Modernisierungsumlage auch die langfristigen finanziellen Anreize zur Umsetzung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen erhöhen.

Das Schema zur Operationalisierung der energetischen Beschaffenheit soll möglichst flexibel sein, damit es bei der Erstellung von Mietspiegeln individuell angepasst werden kann. Im Rahmen der Überprüfung des Zusammenhangs zwischen Nettokaltmiete und energetischer Beschaffenheit soll es beispielsweise möglich sein, unterschiedliche Ansätze für die Gewichtung der verschiedenen Energieträger zu verwenden. Das Schema zur Operationalisierung der energetischen Beschaffenheit soll möglichst flexibel sein, damit es bei der Erstellung von Mietspiegeln individuell angepasst werden kann. Im Rahmen der Überprüfung des Zusammenhangs zwischen Nettokaltmiete und energetischer Beschaffenheit soll es beispielsweise möglich sein, unterschiedliche Ansätze für die Gewichtung der verschiedenen Energieträger zu verwenden.

Über den Mietspiegel hinaus ergeben sich für das neue Verfahren möglicherweise noch weitere Anwendungsmöglichkeiten, denn Transparenzdefizite und damit verbundene Hürden für Investitionen in den Klimaschutz und die adäquate Bewertung der Wohnkosten bestehen auch in anderen Bereichen. Im Projekt sollen die wichtigsten Anwendungsoptionen dargestellt werden. Im Mittelpunkt stehen dabei die sozialen Sicherungssysteme (Grundsicherung und Wohngeld) sowie die Integration der energierelevanten Gebäudemerkmale als Indikatoren im Energiebedarfs- und im Energieverbrauchsausweis.

Vorgehen

Gegenstand der Arbeiten im Vorhaben ist die Festlegung der Merkmale und Indikatoren für die Mietspiegelerhebung, die Entwicklung eines Fragebogens mit Hilfestellungen für Erhebung und Anwendung, die Bereitstellung und Dokumentation eines Rechenverfahrens zur realistischen Schätzung des Energiebedarfs aus den erhobenen Merkmalen und die Entwicklung eines einfachen Berechnungsschemas für die Einordnung der energetischen Beschaffenheit eines konkreten Gebäudes im Rahmen der Mietspiegelanwendung durch mietende und vermietende Personen. Gegenstand der Arbeiten im Vorhaben ist die Festlegung der Merkmale und Indikatoren für die Mietspiegelerhebung, die Entwicklung eines Fragebogens mit Hilfestellungen für Erhebung und Anwendung, die Bereitstellung und Dokumentation eines Rechenverfahrens zur realistischen Schätzung des Energiebedarfs aus den erhobenen Merkmalen und die Entwicklung eines einfachen Berechnungsschemas für die Einordnung der energetischen Beschaffenheit eines konkreten Gebäudes im Rahmen der Mietspiegelanwendung durch mietende und vermietende Personen.

Die zu entwickelnde Methodik und die zugehörigen Werkzeuge sollen öffentlich und entgeltfrei bereitgestellt werden, damit sie bei der Mietspiegelerstellung in allen betroffenen Kommunen angewendet werden können. Darüber hinaus sollen die Perspektiven für die Nutzung des Verfahrens auch in anderen Bereichen des Miet- und Sozialrechts sowie der Immobilien- und Wohnungswirtschaft herausgearbeitet werden.Die zu entwickelnde Methodik und die zugehörigen Werkzeuge sollen öffentlich und entgeltfrei bereitgestellt werden, damit sie bei der Mietspiegelerstellung in allen betroffenen Kommunen angewendet werden können. Darüber hinaus sollen die Perspektiven für die Nutzung des Verfahrens auch in anderen Bereichen des Miet- und Sozialrechts sowie der Immobilien- und Wohnungswirtschaft herausgearbeitet werden.

Bearbeitungszeitraum

August 2025 – August 2027

Projektteam

• Tobias Loga (PL), Dr. Nikolaus Diefenbach, Dr. Max-Christopher Krapp,
  Dr. Holger Cischinsky, Hendrik Schäfer, Stefan Swiderek

Kontakt

Tobias Loga
06151 2904-53
t.loga(at)iwu(dot)de

Fördermittelgeber

• Deutsche Bundesstiftung Umwelt (DBU)