Sozialer Wohnungsbau – Versorgungseffekte von Sozialwohnungen

Ausgangslage

Der soziale Wohnungsbau stellt – neben Wohngeld und der Übernahme von Kosten der Unterkunft – eines der zentralen wohnungspolitischen Instrumente zur Versorgung von Haushalten mit Zugangs- und Zahlungsschwierigkeiten auf dem Mietwohnungsmarkt dar. Anders als bei der Subjektförderung fördert der Staat hierbei Wohnungen, für die über einen befristeten Zeitraum Miet- und Belegungsbindungen gelten und deren Vergabe teilweise durch kommunale Stellen gesteuert wird.

Trotz der erneuten Ausweitung der Fördermittel in den vergangenen Jahren ist der Bestand an Sozialwohnungen in den letzten Jahrzehnten rückläufig. Zugleich wird die Wirksamkeit des Instruments in der fachlichen und politischen Debatte kontrovers diskutiert. Im Mittelpunkt stehen dabei Fragen der Zielgenauigkeit, der Fehlbelegung sowie der Entwicklung von Mieten, Belegung und Bewohnerstruktur nach Auslaufen der Bindungen.

Belastbare empirische Erkenntnisse zur tatsächlichen Belegung sozial geförderter Wohnungen über den gesamten Bindungszeitraum hinweg sowie zu den Versorgungswirkungen ehemaliger Sozialwohnungen liegen bislang nur eingeschränkt vor. Insbesondere fehlen bundesweit vergleichbare Analysen, die sowohl aktuell gebundene als auch aus der Bindung gefallene Bestände systematisch in den Blick nehmen. Hinzu kommt, dass sich die institutionellen Rahmenbedingungen der sozialen Wohnraumförderung – etwa hinsichtlich Bindungsdauer, Belegungsrechten, Miethöhenregelungen und Mieterhöhungsmöglichkeiten – zwischen den Bundesländern deutlich unterscheiden und damit auch die Versorgungswirkungen variieren.

Vor diesem Hintergrund besteht ein Forschungsbedarf, die Wirkungsweise und Reichweite sozial gebundener Wohnungen unter unterschiedlichen institutionellen und wohnungsmarktlichen Rahmenbedingungen systematisch zu untersuchen.

Ziel

Ziel des Forschungsprojekts ist es, die Versorgungseffekte des sozialen Wohnungsbaus empirisch fundiert zu analysieren. Im Fokus steht die Frage, in welchem Umfang sozial gebundene und ehemals gebundene Wohnungen zur Versorgung der Zielgruppen beitragen.

Hierzu werden Belegung und Miethöhen über den Bindungszeitraum hinweg sowie Veränderungen nach Auslaufen der Miet- und Belegungsbindungen untersucht. Dabei sollen Unterschiede zwischen Eigentümergruppen, institutionellen Rahmenbedingungen und lokalen Mietwohnungsmärkten berücksichtigt werden.

Auf dieser Grundlage sollen belastbare Erkenntnisse zur Zielgenauigkeit und Wirkungsweise des Instruments gewonnen und Ansatzpunkte für eine Weiterentwicklung der Förder- und Belegungspraxis aufgezeigt werden.

Vorgehen

Nach der Aufarbeitung des Forschungsstands und der Entwicklung eines konzeptionellen Rahmens werden kommunale Fallstudien durchgeführt. Diese beginnen mit leitfadengestützten Expertengesprächen mit kommunalen Akteuren zur Praxis der Vergabe und Belegung sozial gebundener Wohnungen.

Aufbauend auf diesen Erkenntnissen erfolgen mehrstufige schriftliche Erhebungen bei Wohnungsunternehmen zu Belegung, Miethöhenentwicklung und Bewirtschaftung sozial gebundener und ehemals gebundener Wohnungen. In ausgewählten Fällen werden die Ergebnisse durch vertiefende Interviews mit Wohnungsunternehmen ergänzt.

Abschließend werden die Ergebnisse aller Arbeitsschritte zusammengeführt, vergleichend ausgewertet und im Kontext unterschiedlicher institutioneller und wohnungsmarktlicher Rahmenbedingungen eingeordnet.

Bearbeitungszeitraum

Januar 2026 – Oktober 2027

Projektteam IWU

• Nikolas Daub (PL), Dr. Ines Weber-Kessel, Dr. Rupert Eisfeld,
  Dr. Max-Christopher Krapp, Günter Lohmann, Galina Nuss

Kontakt

Nikolas Daub
06151 2904-44
n.daub(at)iwu(dot)de

Auftraggeber

• Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung
  im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBSR)